证监会推动修订公募REITs审核关注事项指引：进一步明确产业园区、收费公路项目特殊性要求

21世纪经济报道见习记者黎雨辰北京报道

5月12日证监会消息，按照《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》部署和“进一步推进REITs常态化发行十二条”的有关工作安排，证监会已指导证券交易所，修订并发布了最新的REITs审核关注事项指引。

据了解，本次指引的修订突出以“管资产”为核心，进一步优化REITs审核关注事项。其中将尤其明确产业园区、收费公路两大类资产的审核和信息披露标准，提高成熟类型资产的推荐审核透明度。

“REITs审核关注事项指引坚持制度化、规范化和透明化原则，着力构建符合REITs特点及规律的审核和信息披露体系。”证监会指出，一是深入总结试点经验，进一步提高市场规范运作水平，二是结合产业园区、收费公路等大类资产行业特性，在REITs现行审核和信息披露要求的基础上，多维度细化两大类资产的审核关注重点。

同日，上交所、深交所也均发布了最新修订的公募REITs业务指引——审核关注事项。从相关说明来看，两交易所修订安排统一，且主要在四大方面有所细化。

一是细化业务参与机构、评估和现金流要求。

-加强原始权益人约束，要求原始权益人向基础设施基金转让项目公司股权不得新增地方政府隐性债务，取得的回收资金用途应当符合国家产业政策；

-规范中介机构选聘，要求管理人聘请专业机构应当遵循最少必需原则，且专业机构应当具有依法从事相关金融业务的资质；

-细化评估和现金流要求，明确评估报告与可供分配金额测算报告对基础设施项目现金流预测结果的差异比例超过百分之五的，管理人应当披露原因；

-强化基础设施项目资本性支出安排及其合理性的披露要求。

二是规范产品设计要求。

-明确基金控制要求，要求基础设施基金取得基础设施项目完全所有权或者经营权利；

-细化产品命名规范，要求基础设施基金名称与资产支持证券名称应当表明基金的类别和投资特征，不得误导投资者；

-强化风险防控，要求基金管理人设置二级市场异常波动风险防控安排，合理确定战略配售比例，保证首次发售上市后流通份额适度充裕；

-明确基金经理要求，存在兼任情形的，要求基金管理人充分论证基金经理的专业胜任能力和兼任安排的合理性；

-规范费用收取水平，要求基金管理费、财务顾问费水平能够覆盖展业成本，相关参与机构不得以明显低于行业定价水平等不正当竞争方式招揽业务。

三是明确产业园区项目的特殊性要求。

-明确产业园区项目土地性质、转让限制、配套设施入池、租赁合同备案、重要现金流提供方行业属性等合规性关注事项；

-细化产业园区项目历史运营数据、评估参数、租金减免情况、重要现金流提供方租赁情况、投资协议约束、税收优惠政策等信息披露要求；

-明确产业园区基础设施基金涉及的投资性房地产原则上应当采用成本法进行会计计量。

四是明确收费公路项目的特殊性要求。

-明确收费公路项目资产范围、经营权依据和范围、转让限制、收费标准等合规性关注事项；

-细化收费公路项目历史运营数据、竞争性交通设施项目影响、评估参数、收费减免情况、资产到期移交安排等信息披露要求；

-要求管理人对收费公路项目延续或者提升道路通行能力的安排、经营权提前回收风险进行评估，并采取相关应对措施；

-关注项目隐性质量问题，要求管理人进行核查，原始权益人承诺其提供的安全风险相关资料真实、准确、完整。

值得一提的是，在产业园区、收费公路类REITs的项目要求率先得到规范后，其余公募REITs核心底层资产类型的相关审核规则建设也已在路上。

证监会表示，下一步将指导证券交易所研究制定出台定期报告和临时公告披露指引，按照“成熟一类、推出一类”原则，分步推出仓储物流、保障性租赁住房等大类资产审核及信息披露规则，建立健全透明和可预期的审核注册标准，重点关注资产及项目运营质量，进一步强化市场监管和投资者保护机制，更好服务经济高质量发展。